2018年12月7日财政部发布了修订后的《企业会计准则第21号租赁》，财政部规定：

在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2019年1月1日起施行；其他执行企业会计准则的企业自2021年1月1日起施行。

新租赁对承租人会计处理的影响

1.取消承租人经营租赁和融资租赁分类；

2.除短期租赁和低价值资产租赁除外，确认使用权资产和租赁负债；

3.短期租赁（12个月以内）和低价值租赁与原租赁准则中经营租赁处理方法基本一致。

【案例】办公楼租赁合同主要信息摘录

承租人：甲公司 出租人：乙公司

租赁地址：（办公写字楼）A大厦18层 租赁面积：3000平米

租期：2021年10月1日至2024年12月31日 免租期：3个月（2021年免租金）

月租金：40万，合计租金1440万。

支付方式：按季度预付。 支付日期：每季度首日。（首次支付日期2022年1月1日）

押金条款：签订合同支付押金100万，租赁结束归还给甲公司。

其他支出：租赁补偿款30万（给原租户），租金交易佣金（给中介）10万。

其他信息：甲公司无法确定租赁内含利率，增量借款季度利率1%。

为简化处理，假设不考虑相关税费影响。

承租人甲公司的会计处理如下：

一、计算租赁期开始日租赁付款额的现值，并确认租赁负债和使用权资产。

1.租赁负债（2021年10月1日）计算过程如下：

12期（季度）租赁付款额＝3×40×12＝1440（万元）

租赁付款额的现值＝120×（P/A，1%，12）＝1350（万元）

未确认融资费用＝1440-1350＝90（万元）

2.使用权资产计算过程：

使用权资产＝租赁负债＋初始直接费用＝1350＋30＋10＝1390（万元）

二、使用权资产和租赁负债相关入账处理

2021年10月1日

借：使用权资产 1390万元

租赁负债未确认融资费用 90万元

贷：租赁负债租赁付款额 1440万元

银行存款 40万元

三、使用权资产和租赁负债的后续计量

2021年10月31日

1.使用权资产折旧

借：管理费用租赁费 35.6万元

贷：使用权资产累计折旧 1390万元/39月＝35.6万元

2.租赁负债摊销

借：财务费用 1350×1%/3=4.5 万元

贷：租赁负债未确认融资费用 4.5万元

11月，12月会计处理同上

四、支付租金

2022年1月1日

借：租赁负债租赁付款额 120万元

贷：银行存款 120万元

五、使用权资产和租赁负债的后续计量

2022年1月31日

1.使用权资产折旧

借：管理费用租赁费 35.6万元

贷：使用权资产累计折旧 1390万元/39月＝35.6万元

2.租赁负债摊销

借：财务费用 （1350＋4.5×3-120）×1%/3=4.15 万元

贷：租赁负债未确认融资费用 4.15万元

2月，3月会计处理同上，后续季度以此类推

随着经济的日益发展，一方面几乎每家企业都会涉及租赁的业务，租办公楼、租厂房、租用车辆设备等；另一方面新租赁准则的实施和税法的不断变化对企业租赁业务的财税处理提出了更高的要求，困扰了很多一线的财务工作者。