答案：

成本模式下出售投资性房地产

借：银行存款

贷：其他业务收入等

借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

公允价值模式下出售投资性房地产

借：银行存款

贷：其他业务收入等

借：其他业务成本

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动(或借方)

借：公允价值变动损益

贷：其他业务成本

或相反分录

借：其他综合收益

贷：其他业务成本

投资性房地产的范围

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，主要包括:已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。

1.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。

(1)用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，企业租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。

(2)通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议,明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。

(3)企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,应当将该建筑物确认为投资性房地产。

2.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。

3.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权。

投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：

1. 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。

2. 该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

投资性房地产的计量

投资性房地产的计量分为初始计量和后续计量两个阶段。

(一)投资性房地产的初始计量

投资性房地产应当按照成本进行计量。投资性房地产的初始取得成本应根据以下不同取得方式分别确定：

1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

3.以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关《企业会计准则》的规定确定。

4.与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本，即后续支出资本化;不满足确认条件的，应当在发生时计入当期损益，即后续支出费用化。

(二)投资性房地产的后续计量

投资性房地产的后续计量模式分为成本模式和公允价值模式两种计量模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

1.成本模式

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行计量。在成本模式下，企业应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》和《企业会计准则第6号—无形资产》的规定对已出租的建筑物或土地使用权进行计量,并计提折旧或摊销;如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》的规定进行减值测试，计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。

2.公允价值模式

有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当同时满足以下条件：

(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，意味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。

(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。

3.后续计量模式的变更

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

投资性房地产的转换

(一)投资性房地产转换的条件

企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：

1.投资性房地产开始自用。

2.作为存货的房地产，改为出租。

3.自用土地使用权停止自用,用于赚取租金或资本增值。

4.自用建筑物停止自用，改为出租。

5.投资性房地产转换为存货。

(二)转换日的确定

1.投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态,企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

2.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。

3.自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是指停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理，且该土地使用权能够单独计量和转让的日期。

4.房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的,从投资性房地产转换为存货。在这种情况下，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。

投资性房地产的处置

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

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