契税的计税依据

（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖：成交价格。

（2）土地使用权赠与、房屋赠与：由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

（3）土地使用权交换、房屋交换：所交换的土地使用权、房屋的价格差额。交换价格相等时，免征契税。不等时，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税。

（4）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产：由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

（5）对于个人无偿赠与不动产行为（法定继承除外）：应对受赠人全额征收契税。

注意：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。

契税的税收优惠政策

1.有下列情形之一的，免征契税：

(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施;

(2)非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助;

(3)承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产;

(4)婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属;

(5)法定继承人通过继承承受土地、房屋权属;

(6)依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

2.国务院酌定减免

根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。

3.省级***酌定减免

(1)省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税：

①因土地、房屋被县级以上人民***征收、征用，重新承受土地、房屋权属;

②因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。

(2)上述免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民***提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

4.经批准减征、免征契税的纳税人，改变有关土地、房屋的用途，或者有其他不再属于减征、免征契税情形的，应当补缴已经减征、免征的税款。

契税的征收管理规定

1.纳税义务发生时间

契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。

2.纳税期限

纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

3.退税

在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。

4.纳税地点

契税由土地、房屋所在地的税务机关依法征收管理。

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